Dossier · Casa e affitti
Abitare in Versilia
Quanto costano le case, quante non sono abitate da residenti, chi ci vive e con quali redditi: una lettura dei dati pubblici sui sette Comuni della Versilia.
In sintesi
- 837–5.580 €/m²Le quotazioni di vendita fra il Comune meno caro (Stazzema) e il più caro (Forte dei Marmi).
- 239Abitazioni non occupate da residenti ogni 1.000 abitanti. In Toscana sono 137.
- 45,9%Le famiglie di una persona sola a Forte dei Marmi, il valore più alto dei sette Comuni.
- 7 su 7Comuni dove dal 2016, tolta l’inflazione, il reddito medio è cresciuto più che in Toscana (+1,1%) e in Italia (+1,9%).
- 35,7%Dei dichiaranti in Versilia ha un reddito sotto i 15.000 euro.
- 435Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti: in Toscana 256.
Camaiore in breve
- Vendita2.196 €/m²4° su 7
- Affitto6,98 €/m² al mese4° su 7
- Case non occupate da residenti37,0%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona36,6%Toscana 38,5%
- Reddito medio23.745 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati7,7%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti467Toscana 256
Forte dei Marmi in breve
- Vendita5.580 €/m²1° su 7
- Affitto15,31 €/m² al mese1° su 7
- Case non occupate da residenti60,6%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona45,9%Toscana 38,5%
- Reddito medio40.249 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati7,3%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti1.958Toscana 256
Massarosa in breve
- Vendita1.539 €/m²5° su 7
- Affitto5,19 €/m² al mese5° su 7
- Case non occupate da residenti17,9%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona29,2%Toscana 38,5%
- Reddito medio22.351 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati3,3%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti126Toscana 256
Pietrasanta in breve
- Vendita2.815 €/m²2° su 7
- Affitto8,56 €/m² al mese2° su 7
- Case non occupate da residenti43,4%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona38,6%Toscana 38,5%
- Reddito medio25.239 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati6,6%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti566Toscana 256
Seravezza in breve
- Vendita1.519 €/m²6° su 7
- Affitto4,80 €/m² al mese6° su 7
- Case non occupate da residenti27,1%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona34,9%Toscana 38,5%
- Reddito medio21.933 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati4,2%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti125Toscana 256
Stazzema in breve
- Vendita837 €/m²7° su 7
- Affitto3,07 €/m² al mese7° su 7
- Case non occupate da residenti61,2%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona42,2%Toscana 38,5%
- Reddito medio19.689 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati4,4%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti271Toscana 256
Viareggio in breve
- Vendita2.266 €/m²3° su 7
- Affitto7,45 €/m² al mese3° su 7
- Case non occupate da residenti27,0%Toscana 23,4%
- Famiglie di una persona41,3%Toscana 38,5%
- Reddito medio25.539 €Toscana 25.166 €
- Case popolari, importi non pagati10,4%Versilia 8,3%
- Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti387Toscana 256
01
Quanto costa una casa
Comprare o prendere in affitto: quanto cambia da un Comune all’altro?
Le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare indicano, per il 1° semestre 2026, valori di vendita compresi fra 837 €/m² a Stazzema e 5.580 €/m² a Forte dei Marmi. A metà della graduatoria si trova Camaiore, con 2.196 €/m².
| Forte dei Marmi | 5.580 €/m² |
|---|---|
| Pietrasanta | 2.815 €/m² |
| Viareggio | 2.266 €/m² |
| Camaiore | 2.196 €/m² |
| Massarosa | 1.539 €/m² |
| Seravezza | 1.519 €/m² |
| Stazzema | 837 €/m² |
Lo stesso divario si ritrova negli affitti: da 3,07 €/m² al mese a Stazzema a 15,31 €/m² al mese a Forte dei Marmi.
| Forte dei Marmi | 15,31 €/m² al mese |
|---|---|
| Pietrasanta | 8,56 €/m² al mese |
| Viareggio | 7,45 €/m² al mese |
| Camaiore | 6,98 €/m² al mese |
| Massarosa | 5,19 €/m² al mese |
| Seravezza | 4,80 €/m² al mese |
| Stazzema | 3,07 €/m² al mese |
Un esempio: un appartamento di 80 m²
Moltiplicando le quotazioni per 80 metri quadri si ottiene un ordine di grandezza, non un prezzo: il valore reale dipende da zona, stato e caratteristiche dell’immobile.
| Comune | Valore | Affitto al mese |
|---|---|---|
| Forte dei Marmi | 446 mila € | 1.225 € |
| Pietrasanta | 225 mila € | 685 € |
| Viareggio | 181 mila € | 596 € |
| Camaiore | 176 mila € | 558 € |
| Massarosa | 123 mila € | 415 € |
| Seravezza | 122 mila € | 384 € |
| Stazzema | 67 mila € | 245 € |
Camaiore: vendita 2.196 €/m² (4° su 7), affitto 6,98 €/m² al mese (4° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 176 mila euro di valore o 558 € di affitto al mese.
Forte dei Marmi: vendita 5.580 €/m² (1° su 7), affitto 15,31 €/m² al mese (1° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 446 mila euro di valore o 1.225 € di affitto al mese.
Massarosa: vendita 1.539 €/m² (5° su 7), affitto 5,19 €/m² al mese (5° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 123 mila euro di valore o 415 € di affitto al mese.
Pietrasanta: vendita 2.815 €/m² (2° su 7), affitto 8,56 €/m² al mese (2° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 225 mila euro di valore o 685 € di affitto al mese.
Seravezza: vendita 1.519 €/m² (6° su 7), affitto 4,80 €/m² al mese (6° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 122 mila euro di valore o 384 € di affitto al mese.
Stazzema: vendita 837 €/m² (7° su 7), affitto 3,07 €/m² al mese (7° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 67 mila euro di valore o 245 € di affitto al mese.
Viareggio: vendita 2.266 €/m² (3° su 7), affitto 7,45 €/m² al mese (3° su 7). Per 80 m² le quotazioni corrispondono a circa 181 mila euro di valore o 596 € di affitto al mese.
02
Le case dove non vive nessun residente
Quante abitazioni non sono la casa di chi abita qui tutto l’anno?
Nel 2023 in 6 Comuni su 7 la quota di abitazioni non occupate da residenti è più alta della media toscana (23,4%). A Stazzema e Forte dei Marmi supera il 60%: più di sei case su dieci. Sono i due Comuni agli estremi opposti per quotazioni immobiliari: lo stesso dato può nascere da situazioni molto diverse. Il valore più basso è a Massarosa (17,9%).
| Stazzema | 61,2% |
|---|---|
| Forte dei Marmi | 60,6% |
| Pietrasanta | 43,4% |
| Camaiore | 37,0% |
| Seravezza | 27,1% |
| Viareggio | 27,0% |
| Massarosa | 17,9% |
| Toscana | 23,4% |
| Italia | 26,8% |
Rapportate agli abitanti, in Versilia ci sono 239 abitazioni non occupate da residenti ogni 1.000 abitanti, contro 137 in Toscana e 162 in Italia.
| Forte dei Marmi | 758 ogni 1.000 abitanti |
|---|---|
| Stazzema | 742 ogni 1.000 abitanti |
| Pietrasanta | 349 ogni 1.000 abitanti |
| Camaiore | 260 ogni 1.000 abitanti |
| Viareggio | 173 ogni 1.000 abitanti |
| Seravezza | 164 ogni 1.000 abitanti |
| Massarosa | 90 ogni 1.000 abitanti |
| Versilia | 239 ogni 1.000 abitanti |
| Toscana | 137 ogni 1.000 abitanti |
| Italia | 162 ogni 1.000 abitanti |
Camaiore: 37,0% delle abitazioni non è occupata da residenti (4° su 7; Toscana 23,4%), cioè 260 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
Forte dei Marmi: 60,6% delle abitazioni non è occupata da residenti (2° su 7; Toscana 23,4%), cioè 758 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
Massarosa: 17,9% delle abitazioni non è occupata da residenti (7° su 7; Toscana 23,4%), cioè 90 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
Pietrasanta: 43,4% delle abitazioni non è occupata da residenti (3° su 7; Toscana 23,4%), cioè 349 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
Seravezza: 27,1% delle abitazioni non è occupata da residenti (5° su 7; Toscana 23,4%), cioè 164 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
Stazzema: 61,2% delle abitazioni non è occupata da residenti (1° su 7; Toscana 23,4%), cioè 742 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
Viareggio: 27,0% delle abitazioni non è occupata da residenti (6° su 7; Toscana 23,4%), cioè 173 abitazioni ogni 1.000 abitanti.
03
Chi abita le case
Quante persone vivono da sole?
Nel 2023 le famiglie composte da una sola persona vanno dal 29,2% di Massarosa al 45,9% di Forte dei Marmi. 4 Comuni su 7 superano la media toscana (38,5%) e italiana (37,9%).
| Forte dei Marmi | 45,9% |
|---|---|
| Stazzema | 42,2% |
| Viareggio | 41,3% |
| Pietrasanta | 38,6% |
| Camaiore | 36,6% |
| Seravezza | 34,9% |
| Massarosa | 29,2% |
| Toscana | 38,5% |
| Italia | 37,9% |
Camaiore: 36,6% delle famiglie è composta da una sola persona (5° su 7; Toscana 38,5%).
Forte dei Marmi: 45,9% delle famiglie è composta da una sola persona (1° su 7; Toscana 38,5%).
Massarosa: 29,2% delle famiglie è composta da una sola persona (7° su 7; Toscana 38,5%).
Pietrasanta: 38,6% delle famiglie è composta da una sola persona (4° su 7; Toscana 38,5%).
Seravezza: 34,9% delle famiglie è composta da una sola persona (6° su 7; Toscana 38,5%).
Stazzema: 42,2% delle famiglie è composta da una sola persona (2° su 7; Toscana 38,5%).
Viareggio: 41,3% delle famiglie è composta da una sola persona (3° su 7; Toscana 38,5%).
04
Con quali redditi
Quanto dichiarano le famiglie che devono pagare la casa?
Nel 2024 il reddito imponibile medio dichiarato va da 19.689 € a Stazzema a 40.249 € a Forte dei Marmi. 3 Comuni su 7 superano la media toscana (25.166 €).
| Forte dei Marmi | 40.249 € |
|---|---|
| Viareggio | 25.539 € |
| Pietrasanta | 25.239 € |
| Camaiore | 23.745 € |
| Massarosa | 22.351 € |
| Seravezza | 21.933 € |
| Stazzema | 19.689 € |
| Toscana | 25.166 € |
| Italia | 24.893 € |
Tolto l’aumento dei prezzi, dal 2016 al 2024 il reddito medio è cresciuto in tutti i sette Comuni più che in Toscana (+1,1%) e in Italia (+1,9%): da +2,4% a Seravezza a +23,8% a Forte dei Marmi.
| Forte dei Marmi | +23,8% |
|---|---|
| Pietrasanta | +6,5% |
| Camaiore | +6,0% |
| Stazzema | +3,8% |
| Massarosa | +3,4% |
| Viareggio | +3,3% |
| Seravezza | +2,4% |
| Toscana | +1,1% |
| Italia | +1,9% |
Le medie però non raccontano tutto: in Versilia 35,7% dei dichiaranti denuncia meno di 15.000 euro l’anno, più di una persona su tre.
| Stazzema | 40,5% |
|---|---|
| Camaiore | 37,2% |
| Pietrasanta | 37,2% |
| Seravezza | 37,0% |
| Viareggio | 34,6% |
| Massarosa | 34,5% |
| Forte dei Marmi | 33,4% |
| Versilia | 35,7% |
Camaiore: reddito medio 23.745 € (4° su 7), +6,0% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 37,2% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
Forte dei Marmi: reddito medio 40.249 € (1° su 7), +23,8% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 33,4% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
Massarosa: reddito medio 22.351 € (5° su 7), +3,4% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 34,5% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
Pietrasanta: reddito medio 25.239 € (3° su 7), +6,5% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 37,2% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
Seravezza: reddito medio 21.933 € (6° su 7), +2,4% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 37,0% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
Stazzema: reddito medio 19.689 € (7° su 7), +3,8% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 40,5% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
Viareggio: reddito medio 25.539 € (2° su 7), +3,3% dal 2016 al netto dell’inflazione; il 34,6% dei dichiaranti è sotto i 15.000 euro.
05
Le case popolari
Quanto pesano gli affitti non pagati nell’edilizia pubblica?
Per le case popolari gestite da ERP Lucca, alla fine del 2025 risultava non pagato 8,3% di quanto fatturato negli anni agli inquilini dei sette Comuni per canoni e spese. Il valore va dal 3,3% di Massarosa al 10,4% di Viareggio.
| Viareggio | 10,4% |
|---|---|
| Camaiore | 7,7% |
| Forte dei Marmi | 7,3% |
| Pietrasanta | 6,6% |
| Stazzema | 4,4% |
| Seravezza | 4,2% |
| Massarosa | 3,3% |
| Versilia | 8,3% |
Camaiore: 7,7% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (2° su 7 per quota più alta).
Forte dei Marmi: 7,3% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (3° su 7 per quota più alta).
Massarosa: 3,3% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (7° su 7 per quota più alta).
Pietrasanta: 6,6% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (4° su 7 per quota più alta).
Seravezza: 4,2% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (6° su 7 per quota più alta).
Stazzema: 4,4% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (5° su 7 per quota più alta).
Viareggio: 10,4% degli importi fatturati agli inquilini delle case popolari risulta non pagato (1° su 7 per quota più alta).
06
Turismo e abitare
Quanto spazio occupa l’ospitalità turistica rispetto ai residenti?
Nel 2025 la Versilia contava 435 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti, contro 256 in Toscana e 130 in Italia. A Forte dei Marmi sono 1.958, a Seravezza 125.
| Forte dei Marmi | 1.958 ogni 1.000 abitanti |
|---|---|
| Pietrasanta | 566 ogni 1.000 abitanti |
| Camaiore | 467 ogni 1.000 abitanti |
| Viareggio | 387 ogni 1.000 abitanti |
| Stazzema | 271 ogni 1.000 abitanti |
| Massarosa | 126 ogni 1.000 abitanti |
| Seravezza | 125 ogni 1.000 abitanti |
| Versilia | 435 ogni 1.000 abitanti |
| Toscana | 256 ogni 1.000 abitanti |
| Italia | 130 ogni 1.000 abitanti |
Camaiore: 467 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (3° su 7; Toscana 256).
Forte dei Marmi: 1.958 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (1° su 7; Toscana 256).
Massarosa: 126 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (6° su 7; Toscana 256).
Pietrasanta: 566 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (2° su 7; Toscana 256).
Seravezza: 125 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (7° su 7; Toscana 256).
Stazzema: 271 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (5° su 7; Toscana 256).
Viareggio: 387 posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (4° su 7; Toscana 256).
Cosa non sappiamo
Alcune domande importanti sulla casa non hanno ancora una risposta nei dati pubblici disponibili:
- Quanto si paga davvero: le quotazioni OMI sono valori di riferimento, non i prezzi delle compravendite né i canoni dei contratti registrati.
- Come cambiano i prezzi nel tempo: è disponibile un solo semestre di quotazioni confrontabili.
- Quanto pesa l’affitto sul reddito: quotazioni e redditi misurano cose diverse e non si possono dividere fra loro senza introdurre errori.
- Quante case sono usate per affitti brevi: gli alloggi privati non imprenditoriali non sono contati.
- Quante famiglie aspettano una casa popolare: le graduatorie comunali non sono ancora fra i dati raccolti.
Fonti e metodo
Tutti i numeri di questo dossier sono calcolati dall’Osservatorio sugli stessi dati pubblicati nelle schede del sito. I confronti con Toscana e Italia compaiono solo dove le misure sono confrontabili. Per la Versilia nel suo insieme si usano i totali dei sette Comuni, non la media dei loro valori. Gli esempi per 80 m² sono semplici moltiplicazioni delle quotazioni, utili come ordine di grandezza.
Fonti e note sui dati
- Agenzia delle Entrate — Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)Quotazione media di vendita, €/m² (1° semestre 2026); Quotazione media di affitto, €/m² al mese (1° semestre 2026)
- Le quotazioni sono del primo semestre 2026, non di oggi né una media annua.
- La media comunale è la media semplice delle zone OMI, non un valore ufficiale dell’Agenzia.
- L’ordine numerico non misura quanto le case siano accessibili né indica priorità.
- Le quotazioni OMI sono valori di riferimento, non prezzi di vendita reali né affitti registrati.
- Vendita (€/m²) e affitto (€/m² al mese) sono misure diverse.
- La media della Versilia è la media dei sette Comuni, non pesata su compravendite o abitazioni.
- Le zone OMI sono definite Comune per Comune e non sono quartieri confrontabili.
- Il valore di ogni zona è il punto medio dell’intervallo OMI, conservato con le righe della fonte.
- Istat — Censimento delle acque per uso civileAbitazioni non occupate da residenti, % sul totale (2023); Abitazioni non occupate da residenti ogni 1.000 abitanti (2023); Famiglie di una sola persona, % sulle famiglie (2023); Posti letto turistici ogni 1.000 abitanti (2025)
- Le case non occupate da residenti non sono necessariamente vuote.
- Gli arrotondamenti pubblicati sono mantenuti, senza ponderazioni aggiunte.
- Lo scostamento da Toscana o Italia non indica una priorità né un giudizio sull’amministrazione.
- Le popolazioni confrontate devono essere distinte e verificate.
- Vivere da soli non misura direttamente la solitudine.
- La capacità ricettiva è del 2025, i residenti del 2026.
- Dal 2025 Istat conta anche gli alloggi privati non imprenditoriali: i valori non sono confrontabili con il 2024.
- I dati sul turismo sono un’estrazione fissata a una data, non un aggiornamento in tempo reale.
- I dati turistici sono quelli comunali già acquisiti, non una nuova estrazione.
- L’ordine numerico non misura la qualità della destinazione turistica.
- La popolazione 2026 usata come base è una stima.
- Ministero dell’Economia e delle Finanze — Dichiarazioni dei redditi su base comunaleReddito imponibile medio per dichiarante, euro (2024); Variazione del reddito medio dal 2016, al netto dell’inflazione (2024); Dichiaranti fino a 15.000 €, % dei dichiaranti (2024)
- Il reddito è in valori nominali: non tiene conto del potere d’acquisto.
- L’archivio originale dei redditi non è stato ricontrollato.
- Lo scostamento da Toscana o Italia non indica una priorità né un giudizio sull’amministrazione.
- La variazione è rispetto al 2016, non annua.
- Il confronto ufficiale riguarda il 2016 e il 2024; gli anni intermedi sono indicativi.
- L’inflazione usata è quella nazionale, non i prezzi locali né il potere d’acquisto individuale.
- I dati derivano da copie normalizzate e verificate, non dai file originali.
- L’ordine numerico non misura qualità né indica cause.
- È il reddito imponibile medio, non il reddito disponibile delle famiglie.
- Le fasce di reddito sono statistiche, non gli scaglioni fiscali attuali.
- I dati MEF sono un’estrazione fissata a una data, non un aggiornamento in tempo reale.
- Una persona può avere più fonti di reddito: i conteggi non si sommano.
- Le macro-fasce usano una base diversa dal totale delle otto fasce.
- Una fascia mancante non è zero e non viene redistribuita.
- È il reddito dichiarato in valori nominali, non il reddito disponibile.
- Le popolazioni confrontate devono essere distinte e verificate.
- ERP Lucca — Bilanci e rendiconti dell’edilizia residenziale pubblicaImporti non pagati sul fatturato agli inquilini, % cumulata (2025)
- Le percentuali stampate nel documento 2023 non sono usate per un’incongruenza nelle intestazioni.
- La morosità è cumulata negli anni: non è l’affitto non pagato nell’anno né la quota di famiglie.
- La discontinuità di Massarosa nel 2023 è mantenuta, senza stime intermedie.
- I dati sull’edilizia pubblica non indicano cause, qualità né priorità.
- I dati sono verificati sul riepilogo, non ricontrollati sui bilanci originali.
- Le popolazioni confrontate devono essere distinte e verificate.
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